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楼主 jjtao 发表于 2014-11-17 15:07:26
拿什么拯救中国房地产业塌方式腐败

拿什么拯救中国房地产业塌方式腐败　　标签：　民主与法制　　　曹建海　　　房地产　　　腐败　　　2014-11-16　17:52　阅读(28295)评论(50)编辑删除　拿什么拯救中国房地产业塌方式腐败
发布：2014-11-15　11:03:08　　来源：民主与法制网　　作者：□徐奎松
核心提示:13日，中央第五巡视组对浙江省调查巡视情况的反馈意见也在网上披露.值得注意的是，意见中首次挖出“一家两制”的腐败组合形式，并催生了“一窝黑”腐败现象.　

　　　　抓老虎拍苍蝇，中纪委、监察部网案情披露每日在连续滚动.进入11月份，到14日，又立案、调查、处理17期腐败案.13日，中央第五巡视组对浙江省调查巡视情况的反馈意见也在网上披露.值得注意的是，意见中首次挖出“一家两制”的腐败组合形式，并催生了“一窝黑”腐败现象.

　　　　与此相呼应的是，早在10月25日十八届四中全会上，中共中央政治局常委、中央纪委书记王岐山给出了一个惊天动地的概括，就是“塌方式腐败”.塌方式腐败是什么概念？是指某个区域、某个环节出现结构性损坏，程度上是毁灭性的.　

　　　　自2003年国务院颁发18号文件以后，加之各类开发区、实验区开发政策的实施，中国的土地出让领域、工程建设领域、招投标领域、小城镇建设领域、房地产开发领域和银行违规放贷领域等，出现了颠覆性扩张，货币加速流转，但各类腐败问题也相伴而生，像毛细血管传遍政府各个职能部门.

　　　　已梳理过的一批又一批腐败案例仍在嗡嗡入耳：一是10月份国家审计署公布，2008年-2013年的6年间，地方政府总计约15万亿元的土地出让金没有明目，钱哪儿去了？没人说的清.二是财政、银行腐败一齐上阵，财政部官员陈柱兵一人就克扣国家专项资金索贿2000余万元，央视披露多家银行伙同中介进行长期骗贷.究竟有多少人受骗？多少资金流入个人腰包？没人查得准.三是自2000年以来14年间，抓出来的省部级大老虎已经超百，50%与房地产腐败有关.十八大以后，67名央企高管大老虎被抓，38人为一把手，等等.

　　　　长期以来，社会舆论一边倒地批评开发商行贿各路官员.面对塌方式的腐败官员，我们为什么不能再倒过来看问题呢？官员们是不是也在用手中的权力和扭曲的制度在引诱并贿赂开发商呢？

　　　　14日，本网专访了著名房地产专家、中国社会科学院工业所投资与市场研究室主任曹建海.他说，如果说我国土地征用制度不明确、不健全是造成政商共同腐败的第一个大环节的话，那么，国务院各部委、各部门的制度安排不到位就是官员腐败的第二个大环节.全国各个行业的发展都有国务院相关部委在把持，他们以发展和建设为主要责任，政绩至上，而对设立的督查、监管、信息披露等环节看似面面俱到，实则如同虚设.从制度安排来看，他们注重大环节，淡化小环节.大环节的制度和法律条文基本齐全，小环节上却十分空缺，而政商腐败大部分是从各个小环节中插手，损公肥己.

　　　　那么，土地与房地产领域都有哪些容易滋生腐败环节呢？

生地与熟地征用价格可私下交易

　　　　我们一向知道，待开发的土地分生地与熟地，房地产开发商就是从这两种土地中拿地.熟地包括正在耕种期间或可以耕种的土地，是由地方政府先征收，归入政府门下后，再挂牌拍卖给开发商.生地是没有开发的土地，包括房屋拆迁和未开垦的土地，由地方政府直接卖给房地产开发商.

　　　　曹建海在接受本网专访时说，生地存在非常多的不确定问题.开发商从政府手里拿地，一般采用两套方式：一套是表面方式，也就是政府给出一个拿地基本价位，或者叫参考价位，但精明的开发商一般会通过各种方式避开.所以，这套方式是表面文章，很大程度上就是虚设；另一套方式就是私下交易方式，价格很低.开发商把压下来的价格利润拿出一部分贿赂了政府官员，很多生地都是这么运转的，开发商在这个环节中赚取了暴利.这算是土地征用的第一个环节.

　　　　第二个环节是开发商与拆迁户的价格谈判环节，也是个赚取暴利环节.曹建海打了比方说，一个住宅小区或一个村庄被划定拆迁后，房屋拆迁价格不是由政府出面与拆迁户协商，而是由一些非法组织以最低标准与拆迁户讨价还价，价格往往被压得很低.这个过程中，开发商尽管也担负着一定风险，但赚取的利润还是很高很高.

　　　　第三个环节，或者叫土地征用形式，是开发商先把生地以租赁的方式占了，等待政府开发用地的批文时机.曹建海比如说，近20年来，很多城乡接壤区域、很多城市边缘区域都存在这种形式.这些区域的特点就是土地经营权归农民名下，租赁的手续简单、容易接受且价格很低.反过来，开发商接手后的土地一旦被政府征用建设，其赚取的利润更大，私下行贿交易的频率就会更高.

　　　　作为熟地拍卖，由于是政府公开招标拍卖，其行贿的概率比生地要好一些，这是第四个环节.曹建海说，但也存在腐败，都是从招标、挂牌和拍卖三个环节中出现.招标中存在着违标和假标，挂牌中由于是政府给出招标价位，一般很高，一定程度上说就是指定某个企业，所以就存在着行贿问题.而拍卖中，很多时候政府并不一定选定出价最高的企业，可能会选择第二或第三价位的开发商，这些也存在行贿的空间，但相对而言还是低的.

　　　　最后修改于　2014-11-17　12:25　　　　阅读(28295)评论(50)编辑删除　下一篇：曹建海：房价下行，要愿赌服输　该日志已被搜